- Studio Basequadro
- 19 set 2024
- Tempo di lettura: 4 min
Aggiornamento: 6 feb
Articolo a cura di Studio Basequadro, Architettura & Ingegneria
Il cambio di destinazione d’uso consiste nella modifica formale dell’utilizzo di un locale o di un intero immobile e può comportare il passaggio da una categoria funzionale all’altra con la conseguente identificazione in una diversa categoria catastale.
Per operare un cambio di destinazione d’uso ci sono delle regole da rispettare, contenute nel Testo unico dell’edilizia.
Tali regole cambiano a seconda che il cambio di destinazione d’uso sia accompagnato da opere edilizie o che comporti l’iscrizione dell’immobile in una categoria funzionale diversa
Con la pubblicazione della Legge n. 105/2024, il Parlamento ha completato il processo di riforma del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) avviato dal Governo con il Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa - vd. i nostri articoli Salva Case, Salva Casa Decreto e Salva Casa è legge), apportando significative modifiche e integrazioni tra le quali quella relativa al cambio di destinazione d’uso.
1. CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO. COS’È?
Il cambio destinazione d’uso deve necessariamente essere richiesto attraverso delle pratiche che consentono di modificare le modalità di utilizzo di un immobile, a livello urbanistico e catastale, conferendo formalmente nuove funzioni e attività.
La modifica della destinazione d’uso di un immobile può essere:
urbanisticamente non rilevante, quando avviene all’interno della stessa categoria funzionale, ad esempio, da deposito a laboratorio;
urbanisticamente rilevante, come definito dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/01 (mutamento d’uso rilevante), quando la conversione avviene tra categorie funzionali diverse, per esempio, da magazzino a residenziale.
Le destinazioni d’uso vengono suddivise in categorie, comunemente denominate categorie urbanisticamente funzionali.
Le categorie funzionali hanno lo scopo di classificare le destinazioni d’uso degli immobili. Esistono cinque categorie urbanisticamente funzionali, identificate dalle lettere dalla a) alla d) (art. 23-ter D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia):
a) immobili residenziali;
a-bis) strutture turistico-ricettive;
b) strutture produttive e direzionali;
c) edifici commerciali;
; d) strutturale rurali.
2. LE NOVITÀ DEL SALVA CASA
Il decreto Salva Casa prevede di agevolare i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere, specialmente all’interno delle aree e insieme con le altre misure, punta a promuovere il recupero del patrimonio edilizio esistente, ridurre il consumo del suolo e fornire un riscontro al crescente fabbisogno abitativo.
In primo luogo, la relazione al Decreto Salva Casa ricorda che per “unità immobiliare” si intende “l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale, esistente su una particella nell’ambito del Catasto dei Fabbricati, ferma restando l’ipotesi di fabbricati costituiti da un’unica unità immobiliare”.
Con la modifica che il Decreto Salva Casa apporta al Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), sarà sempre consentito il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare con e senza opere, tra categorie funzionali diverse, tranne nella categoria rurale, è sempre consentito nelle zone A, B e C. Gli strumenti urbanistici comunali possono tuttavia prevedere specifiche condizioni.
Con il decreto salva casa 2024 cambiano anche le disposizioni relative ai titoli edilizi richiesti:
per i cambi di destinazione d’uso senza opere è obbligatorio presentare la SCIA e non più la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), ma questo vale solo se si ricade nella specifica casistica del comma 1 bis dell’articolo 23 ter;
per i cambi con opere occorre ottenere il titolo abilitativo richiesto per l’esecuzione dei lavori. Nel caso di interventi subordinati a CILA è comunque necessario ottenere la SCIA.
3. COME FARE UN CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO
Prima di avviare una pratica utile peri il cambio di destinazione d’uso è molto importante avere consapevolezza delle fasi da seguire, così da agire nel rispetto delle normative vigenti evitando sanzioni per abuso edilizio. Per questo si pone come necessario il coinvolgimento di un tecnico che possa seguire il progetto.
Per intraprendere la procedura bisogna compiere i seguenti passaggi:
valutazione della compatibilità della nuova destinazione: compiere uno studio di fattibilità del progetto rispetto allo strumento urbanistico con una valutazione generale delle caratteristiche e di costi;
richiesta dell’autorizzazione: una volta confermata la bontà dello studio di fattibilità, si procede con la richiesta dei titoli abilitativi per realizzare i lavori;
inizio lavori: ottenuto il titolo abilitativo da parte del comune è possibile procedere con i lavori;
aggiornamento catastale: il cambio di destinazione d’uso è registrato all’ufficio del catasto, dove avviene l’aggiornamento della documentazione fiscale e viene registrata la modifica dello stato attraverso una variazione catastale per il cambio di categoria catastale;
fine lavori e agibilità: si intende la chiusura delle pratiche comunali e di aggiornamento catastale. Con la presentazione della pratica di Agibilità si certifica la conformità e l’adeguatezza degli impianti, la presenza e il servizi igienici idonei. Una volta ricevuta la segnalazione il comune la verifica entro 30 giorni dalla ricezione.
4. COSTI
Il costo associato per il cambio di destinazione d’uso comprende diversi elementi:
costo delle opere di ristrutturazione (ove presenti): tutte le spese relative alle eventuali modifiche strutturali e/o distributive necessarie per adeguare l’immobile alla nuova destinazione;
oneri di urbanizzazione: costi legati al rilascio dei titoli abilitativi necessari per il cambio di destinazione d’uso, consistenti nei costi di costruzione ed urbanizzazione relativi alla superficie per cui è richiesto il cambio d’uso;
costo delle pratiche catastali: spese associate alle pratiche amministrative presso il catasto per effettuare la variazione della destinazione d’uso;
diritti di segreteria: eventuali tasse amministrative e burocratiche legate alla gestione delle pratiche;
parcelle dei professionisti: compensi degli esperti coinvolti nelle varie fasi della pratica; per un calcolo preciso in base alla prestazione.
5. TEMPI
Per completare il cambio di destinazione d’uso di un immobile può variare in base a diversi fattori, come la complessità del progetto, la disponibilità delle autorizzazioni, la documentazione obbligatoria per iniziare i lavori dell’immobile e i tempi amministrativi per completare l’iter delle pratiche edilizie.
Inoltre, va considerato il tempo necessario per eseguire i lavori nel caso in cui siano previste opere durante il cambio di destinazione d’uso.
Con il cambio di destinazione d’uso da locale accessorio e residenziale è se sono previste opere interne per riadattare i locali, è possibile accedere al bonus ristrutturazione usufruendo di una detrazione fiscale che garantisce un rimborso IRPEF delle spese sostenute per la ristrutturazione. Fino al 31 Dicembre 2024 la detrazione è del 50% con limite massimo di spesa di 96.000 euro (detrazione massima 48.000 euro).
Fonti: Biblus, Edilportale, lavoripubblici, ediltecnico.
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Se vuoi approfondire il tema, facciamo consulenza, analisi di fattibilità e pratiche edilizie per cambi di destinazione d’uso.
