Decreto Salva Casa è legge: sanatorie più “snelle”, nuove tolleranze e cosa cambia per cambio d’uso e abitabilità

Articolo a cura di Studio Basequadro, Architettura & Ingegneria

Il Decreto Salva Casa è legge. La Legge Salva Casa introduce modifiche finalizzate alla regolarizzazione di piccole difformità, che rendevano numerose abitazioni invendibili o comunque non legittimate causando anche un freno al mercato immobiliare e alle attività di ristrutturazione del tessuto edilizio nazionale esistente, fornendo una risposta agli obiettivi dichiarati di semplificazione e di maggiore chiarezza della pratica applicativa.

Vengono così introdotte misure a regime con requisiti meno restringenti e maggiori tolleranze costruttive ed esecutive.

Confermata l’esclusione delle norme Salva Milano per regolarizzare i grattacieli di Milano, rimaste fuori dal decreto già durante la discussione alla Camera.

1. COME FUNZIONA

La sanatoria può essere richiesta attraverso l’assistenza di un tecnico che attesti la conformità degli interventi alle norme urbanistiche vigenti al momento della domanda e alle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione attraverso la presentazione di una pratica edilizia, a seconda della natura dell’abuso (Permesso di costruire, Scia,...).

Per ottenere la sanatoria dell’immobile, i privati devono pagare una sanzione, che varia al variare dell’abuso.

Nel caso del permesso di costruire sarà pari al doppio del contributo di costruzione, mentre per la Scia in sanatoria la sanzione equivale al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile ed è compresa tra 1.032 euro e 10.328 euro. Nel caso in cui vi fosse inerzia da parte degli uffici comunali, scatta automaticamente il silenzio assenso.

Ci sarà anche più tempo per rimuovere gli abusi edilizi per i quali il Comune ha negato la sanatoria edilizia 2024: 240 giorni anziché 90 in presenza di comprovate esigenze di salute o gravi situazioni di disagio socio-economico.

2. DOPPIA CONFOMITÀ

Il Decreto ha introdotto due strade differenziate per la sanatoria degli abusi gravi e per le difformità lievi.

In caso di totale difformità, assenza del titolo abilitativo e variazioni essenziali rispetto al progetto autorizzato, per ottenere la sanatoria è ancora richiesta la doppia conformità.

Per sanare le difformità parziali, il Decreto ha stabilito i seguenti requisisti di conformità:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;

• ai requisiti prescritti alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento;

I privati e le Pubbliche Amministrazioni possono ottenere la sanatoria edilizia delle difformità parziali e delle variazioni essenziali. Per variazioni essenziali, in base al testo unico dell’edilizia sono stabilite dalle varie Regioni, quando si verificano le seguenti ipotesi:

• mutamento della destinazione d’uso che implica una variazione degli standards;

• aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;

• modifiche sostanziali di parametri urbanistico edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;

• mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;

• violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Rispetto a quanto stabilito dalle regioni, la sanatoria edilizia seguirà il percorso semplificato, previsto per le difformità lievi che si svincola dalla doppia conformità edilizia.

Con le ultime modifiche, le variazioni essenziali entrano nel perimetro di interventi sanabili con quest’ultima procedura più leggera.

3. TOLLERANZE COSTRUTTIVE

Ci sono una serie di opere che, se realizzate entro il 24 maggio 2024, non avranno più bisogno di ottenere la sanatoria edilizia 2024 perché diventeranno automaticamente regolari grazie all’innalzamento delle tolleranze costruttive ed esecutive. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se non supera il 6% per abitazioni fino a 60 metri quadrati. Si scende al 5% per superfici da 60 a 100 metri, al 4% tra 100 e 300 metri, al 3% tra i 300 e i 500 metri quadrati, al 2% per le superfici superiori.

Saranno considerate tolleranze esecutive:

• il minore dimensionamento dell’edificio;

• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;

• le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;

• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;

• gli errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Si introduce il principio dell’autonomia delle parti comuni rispetto alle proprietà esclusive. Eventuali difformità edilizie delle prime non incidono sullo stato legittimo delle seconde e viceversa. Se ad esempio il locale portineria di un condominio non è norma un condomino potrà ristrutturare casa sua. Se una unità immobiliare ha una veranda abusiva il condominio potrà ristrutturare il locale portineria.

Vengono considerate attività di edilizia libera gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche. In ogni caso, dette opere non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso con variazione di volumi e di superfici.

4. CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO E SOTTOTETTI

I cambi di destinazione d’uso sono sempre ammessi sia all’interno della stessa categoria funzionale, sia tra diverse categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale) in tutte le zone urbane (A, B e C). I cambi di destinazione d’uso dei primi piani fuori terra e dei piani seminterrati sono sempre consentiti se previsti dalle norme regionali.

Se per il cambio di destinazione d’uso sono necessari lavori rientranti nell’edilizia libera, il cambio d’uso sarà considerato senza opere.

La normativa rende più semplice il cambio di destinazione d’uso del sottotetto in superficie abitabile. Il recupero è possibile, rispettando le procedure previste dalle leggi regionali, anche quando l’intervento non consenta di rispettare le distanze minime tra gli edifici e dai confini.

Devono essere tuttavia rispettate:

• i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;

• l’altezza massima dell’edificio espressa dal titolo che ne ha previsto la costruzione;

• la forma, la superficie e l’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali.

5. REQUISITI DI ABITABILITÀ

I requisiti di abitabilità degli immobili diventano meno stringenti. Per gli edifici esistenti e/o in ristrutturazione (considerando anche demolizione e ricostruzione) vengono valutati nuovi parametri che rendano abitabili gli spazi interni, anche oggetto di ristrutturazione.

E, nello specifico:- i locali con un’altezza minima interna di 2,40 metri, contro i 2,70 metri autorizzati sino ad ora; - i monolocali con una superficie minima, comprensiva dei servizi, di 20 metri quadrati per una persona, contro i 28 autorizzati sino ad ora e di 28 metri quadrati per due persone contro i 38 autorizzati sino ad ora.

Fonti: Edilportale, Bacchispa, Biblus, Divisionenergia.

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